Cuando hablamos de créditos hipotecarios, muchas personas tienen la idea errada de que hacer abonos o pagos extras no causa un gran efecto y aquí vamos a explicarles cuál es la realidad.
El crédito hipotecario funciona de acuerdo con diferentes maneras de cálculo. La más utilizada en préstamos para vivienda es la que se llama el método francés.
Este método permite un valor fijo de cuota mensual, durante los períodos de meses pactado del crédito. Es decir, que si tengo un crédito a 15 años, lo cual equivale a 185 meses de pago de crédito, debo pagar cada mes una suma fija igual hasta cancelar el crédito.
Supongamos entonces:
- Valor del crédito: $100.000.000
- Tasa del crédito: 9% e.a.
- Tiempo del crédito: 15 años (185 meses)
- Cuota: $1.000.000
Miremos esto con números:
Siempre, por el método francés de amortización, se abona al principio más a intereses y menos a capital.
Pero de igual manera, al final del crédito, se abona mas a capital y menos a intereses, como lo puedes notar numéricamente en el cuadro anterior y gráficamente en la imagen a continuación.
Entonces, ¿Con qué factores podemos jugar para tener un efecto de disminución en el pago de mi crédito hipotecario?
Nos vamos a concentrar en la cuota, la cual es el factor decisivo para afectar una vez he comenzado el pago de mi crédito y quiero pagarlo de manera más eficiente
Si, de mi ejemplo inicial de $100.000.000 a 15 años con cuota de $1.000.000, me preguntara cuánto de más voy a pagar por el crédito, la respuesta es:
Cuota. $1.000.000
- Capital $100.000.000
- Intereses $85.528.498
- Total. $185.528.498
Supongamos ahora que aumento el pago de la cuota en un 10% mensualmente.
Cuota. $1.100.000 (Incremento el pago mensual en un 10% =$100.000)
- Capital $100.000.000
- Intereses $68.580.456
- Total. $168.580.456
El resultado de este ejercicio es que por aumentar un 10% el pago mensual, disminuyes en un 20% los intereses pagados.
Pasamos de $ 85.528.498 a $ 68.580.456 en intereses, que significa una reducción en pesos de $16.948.042 y en porcentaje un 20%.
¡Muy bien!
Un pequeño esfuerzo nos llevó a un gran resultado.
Y ¿Si aportara un pago único de $10.000.000 en el mes 12?
Cuota. $1.000.000
- Capital. $100.000.000
- Abono. $10.000.000. (en el mes 12)
- Intereses $63.094.200
- Total. $163.094.200
Este ejercicio con mucho más esfuerzo genera un impacto claramente mejor.
Pero en efecto tendrías que contar con los $10.000.000 Millones en el mes 12 producto, posiblemente de sobre-ingresos o sobre-salarios recibidos.
En este caso, reduces el capital adeudado en un solo mes y tu impacto es mucho mejor.
Miremos esto gráficamente.
Al abonar este recurso como un pago único, al principio del crédito tu ahorro es mucho mayor.
Adicionalmente, si continúas pagando la misma cuota, que es el deber ser de este tipo de ejercicios, vas a bajar mucho más el tiempo por el efecto bondadoso de hacer un pago único en un periodo de tiempo interesante.
El resultado final nos va a permitir un ahorro mucho más grande en intereses ligado a una disminución del tiempo del pago del crédito y allí es donde se ve un real beneficio.
Aquí pasamos de 185 meses a 154 que es un poco más de 2 años.
Así mismo, mi crédito se disminuyó en intereses $22.434.000 lo que significa una reducción del 26% en el pago de intereses.
No es tan fácil, pero ya teniendo los dos panoramas podemos comenzar a hacer planeación al respecto.
La idea es que comprendas que mientras más tiempo tengas el crédito “vivo” el efecto lo verás en un encarecimiento de tu crédito.
Mientras aumentes los pagos, reduces el tiempo y mientras menos tiempo tengas el crédito “vivo”, menos vas a pagar.
Haz de cuenta que es un taxímetro. Tienes que bajarte cuando ya estés cerca.
No olvides algo muy importante:
Para que este ejercicio encuentre la mayor eficiencia es indispensable mirar en qué momento se va a realizar la eficiencia que planeas.
Si deseas hacer pagos adicionales, sea de tipo periódico o pagos únicos, nunca debes olvidar que la mayor eficiencia la vas a conseguir sí realizas tu ejercicio en la primera mitad de tu crédito.
En otras palabras, de un crédito de 15 años, si voy a hacer un abono a este, su resultado será mejor si es antes de la mitad del tiempo pactado para el pago del crédito, es decir en los 7 primeros años.
Y también perderá su impacto si lo realizo después de la mitad del tiempo pactado, es decir, en el caso de realizarlo después del año 7 y menos aún acercándose al año 15 que es el final de tu crédito.
la idea es que si no tenemos un resultado verdaderamente halagador y eficiente, no vale el esfuerzo en un ejercicio cuando ya has pagado al banco los intereses de tu crédito.
Por ultimo y no menos importante.
Cuando proponemos estos ejercicios al banco (o a la entidad financiera), es común, en el caso de hacer abonos únicos a capital, que el asesor del banco nos proponga dejar la cuota igual, bajar la cuota y mantener el mismo tiempo.
Esto es ineficiente porque, como venimos conversando, mi taxímetro seguirá funcionando y si por este abono, o varios que haga, sigo pagando más tiempo, puede que tenga ahorros por este ejercicio pero no el máximo que quisiera por el efecto de mantener el tiempo.
Mira el siguiente video donde hablamos en detalles sobre los créditos:
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