¿Comprar vivienda o arrendar vivienda?… 

Esta es una pregunta que nos repetimos a menudo.

¿Y por qué?

En realidad, las personas presentan esta duda constantemente. Comparten con amigos, familiares y “expertos” que los llevan a pasar de una posición a otra cada vez que discuten el tema y reciben una visión sobre el particular.

Pero vamos a poner esta información de manera fácil para finalmente develar cuál es la realidad sobre este tema.

Miremos algunos datos históricos
Desde hace más de 30 años he escuchado esta pregunta.

Cuando las tasas de interés fueron más altas, como en los años 80′s y 90’s, escuchaba a los adultos comentar que era mejor arrendar que comprar.

Esto se basaba en un análisis primordial de costo/beneficio.

Es decir, desde el punto de vista de los números, era mejor para mí, pagar un arriendo y como las tasas eran más altas, así mismo podría obtener renta con el recurso que me sobraba por el retorno alto.

Miremos datos históricos:

Gráficamente podrás notar que las tasas de interés hasta finales de los años 90 eran muchísimo más altas que lo que podemos ver hoy en día.

Esto es lo que llaman en el argot financiero, ralentización. Es decir que las tasas llegaron a un valor bajo y similar en todo el mundo.

Bueno, pero con una tasa del 30% en un crédito hipotecario y una del 25% en un CDT (certificado de depósito a término), las personas veían imposible la compra de un bien y más bien preferían arrendarlo, cosa que en arriendo en esos momentos podría cobrarse un valor que correspondía al 1% del valor del bien como arriendo mensual.

Llevemos esto a números

Si deseaba a finales de los años 90 tomar un crédito de $100.000 a un plazo de 20 años, debería pagar mensualmente una cuota aproximada de $2.507, y esto era realmente impagable.

Es decir que en 20 años pagabas 6 veces el valor prestado.

$2.507 cuota mes x 240 meses = $601.605 valor total pagado. Wow! Por esto las personas tuvieron que devolver sus propiedades al banco por la imposibilidad de pagar.

Volviendo al ejemplo, si el canon de arriendo (Pago de arriendo mensual) era igual al 1% del valor de la propiedad, y contaba con una propiedad para arrendar de $150.000 de valor total, tendría que pagar un arriendo de $1.500.

Así las cosas, podía vivir cómodamente en un arriendo en vez de pagar un crédito y ahorrar la diferencia.

$2.507 cuota por mes de crédito hipotecario – $1.500 valor de arriendo mes = $1.007 disponible.

Como la tasa de interés también era alta en este tiempo (25% e.a), entonces lo que me sobraba del arriendo, lo destinaba a inversión al 25% e.a y generaba una inversión interesante que podría ser parte importante para financiar la compra futura de mi vivienda.

En realidad $1.007 disponibles al 25% en un periodo de 5 años, permitía que pudiera conseguir por medio del ahorro mensual acumulado un poco más de $100.000.

Otra historia era la inflación, que afectaba demasiado el ejercicio, pero algunas personas más que realizar un análisis financiero (que solo bastaba con hacer unos números en una servilleta), optaban por pagar arriendo y no tomar un crédito hipotecario por lo costoso del crédito.

Comprar vivienda: hoy vs. tiempo atrás

Miremos los datos inicialmente:

Las tasas de años 80/90 del 30% al 40% pasaron a hoy a unas entre el 9% a 12% Efectivo Anual,

para crédito hipotecario.

La inflación que superaba el 20% al año se redujo a menos del 5%, lo cual para nuestro ejemplo tomamos el 4%.

Tasa de inversión de recursos como fuera en un CDT o inversión del mercado financiero, paso de más del 25% Efectivo Anual a una tasa de un poco más del 5%. También varía según el tipo de inversión, el plazo de esta y el riesgo a asumir.

Finalmente, el arriendo paso de una tasa del 1% sobre el valor del bien a una tasa del 0,5% del valor del bien. Es decir que de mi Propiedad del $150.000 hoy el arriendo que pago es de $750

Muy bien.

Mirar el pasado solo nos permite situarnos en contexto de por qué se hacía antes y cuál sería su efecto hoy en día. En realidad, el pasado nos sirve como referencia y aprendizaje, pero lo que importa es el hoy.

Si este ejercicio lo hacemos en la época actual, el análisis sería en el siguiente sentido.

Bajo las condiciones actuales la situación es diferente a lo que sucedía años atrás.

Algunas conclusiones importantes

Con una tasa de financiación baja (la más baja en los últimos 50 años), con un plazo alto para el pago del crédito que oscila entre 20 a 30 años, con algunos beneficios que pudiera sumar por la compra de vivienda como son tasas más bajas o disminución de impuestos por abonos a créditos hipotecarios, la realidad numérica nos diría que es mejor pagar mi crédito hipotecario para hacerme a una inversión inmobiliaria, que generar un gasto mensual en arriendo,  el cual finalmente no se va a traducir en un incremento futuro de mi patrimonio.

En el peor caso, una persona venderá su propiedad, la cual en el tiempo ha generado alguna valorización, en caso de no poder seguir sufragando el pago de su cuota.

Es lo que podríamos llamar un ahorro forzoso.

En este caso, de alguna manera recibiré un remanente entre lo que debo al banco y lo que ha pagado y el valor actual de la propiedad, cosa diferente que si pago el arriendo no tendré ahorro alguno.

Esto sin sumar planteamientos adicionales como respaldo patrimonial para futuros créditos, apalancamiento con la propiedad para créditos, tasas subsidiadas por el gobierno, aportes a capital con excedentes de liquidez o inclusive propuestas como las que se ventilan últimamente con opciones de que estas viviendas se conviertan en la pensión o retiro de las personas por medio de propuestas como el de la hipoteca inversa que se está avaluando para el caso latinoamericano.

Finalmente, te invitamos a que veas en el siguiente link el video explicativo del ejemplo que se acaba de ilustrar:

 

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